Asjaõigusseaduse § 156 lg 1 järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse maaomanike kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.
Kohtupraktika on pidevas muutumises ja ajast kui 20.oktoobril 2014 käsitlesime viimati kohtu seisukohti tasu määramise küsimuses, on mõndagi tasu määramise kohtupraktikas muutunud ja täpsustunud. Viimaste aastate märgilisemad riigikohtu lahendid tasu määramise küsimuses numbritega 3-2-1-180-15; 3-2-1-187-15 ja 3-2-1-27-17 on leitavad riigikohtu kodulehelt.
Alljärgnevalt käsitleme juurdepääsu tasu määramise kohtupraktika olulisemaid seisukohti aastatest 2015- 2017.
1.
Eratee omanikul on vaatamata teeseaduse kehtivuse kaotamisele kohustus tagada eratee korrashoid ja ohutu liiklus sellel. Märgitust tulenevalt on eratee omanikul jätkuvalt õigus nõuda eratee teistelt kasutajatelt tasuna vähemalt tee kasutamisega kaasnevate ja tee omaniku kohustuste täitmiseks vajalike kulutuste hüvitamist.
Tasu määramisel arvestab kohus igal konkreetsel juhul seda, millised abinõud on tee omanikule tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud ja milline on nende abinõude maksumus. Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt kandma, et neid kohustusi täita.
2.
Teise komponendina võetakse tasu suuruse määramisel kohtu poolt arvesse maamaksu, mida tee omanik on kohustatud riigile tasuma. Kohtupraktika kohaselt arvestatakse maamaksu lähtudes kasutatava tee pindalast.
3.
Kohtupraktika kohaselt peab tasu suuruse määramisel arvestama lisaks juurdepääsutee korrashoiu ja liikluskorralduse tagamise kulutuste ja maamaksu komponentidele ka hüvitust omandiõiguse riive eest.
Riigikohus on märkinud, et seda komponenti ei saa arvestada tasuna võõra kinnisasja kasutamise eest vaid seda tuleb käsitleda hüvitisena, mis koormatava kinnisaja omanikule tuleb maksta kinnistu ainukasutusõiguse kaotamise eest. Varasemas kohtupraktikas käsitleti sellena kinnistu turuväärtuse vähenemist.
Sõltumata sellest, kas me nimetame märgitud komponenti tasuks või hüvitiseks, kohtupraktika kohaselt seda juurdepääsu tee kasutajalt tee omanikule välja mõistetakse, sest omand on põhiõigusena kõrgendatud kaitse all. Hüvitise suuruse kindlaksmääramisel hinnatakse, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad kasutada, arvestades maatükil paiknevaid ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi, maa otstarbest tulenevaid jms piiranguid ning kõiki muid selles osas tähtsaid asjaolusid. Juurdepääsu talumise eest tuleb koormatud kinnisasja omanikule maksta tasu ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, ning samuti siis, kui koormatud kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuõiguse alusel rajatavat teed ka ise kasutama.
Kõiki ülalmärgitud kolme komponenti kaaludes ja tõendeid hinnates määrab kohus summa suuruse, mida teemaa omanikul on õigus nõuda ja mida tee kasutaja on võõra kinnisasja kasutamise ees kohustatud maksma. .
Leino Biin
vandeadvokaat