Minu poole pöördus klient sooviga kontrollida kinnisvara ostutehingu korrektsust. Asja analüüsimiseks esitas ta mulle kinnisvaraportaalis avaldatud kuulutuse ning notari koostatud müügilepingu projekti.
Kinnisvaraportaalis avaldatud kuulutuse kohaselt oli müügilepingu esemeks Tallinna kesklinnas asuv 74 m2 suurune värskelt renoveeritud 3 toaline korter koos 2 parkimiskohaga maja kinnises hoovis mida saab soovi korral ka välja üürida.
Klient vaatas korteri üle ning müüja sõnul olid nad remondi käigus muutnud ruumide planeeringut ning eemaldanud mõne vaheseina.
Kliendile pakkumine sobis ning pooled leppisid kokku notariaalse tehingu vormistamise.
Notariaalse müügilepingu projektiga tutvudes selgus, et müüdav korter ei ole tegelikult selline millisena teda müüja poolt ostjale esitleti. Müügilepingu projektis olid kajastatud ehitisregistri andmed, mille kohaselt oli tegemist 65 m2 suuruse 2 toalise korteriga. Vestluses maja haldava korteriühistu esimehega ilmnes, et mitte ühelgi korteril selles majas ei ole 2 parkimiskohta vaid igale korterile kuulub vastavalt üldkoosoleku otsusele 1 parkimiskoht.
Seega ei ole korter nii suur nagu kuulutuses märgitud, samuti ei kaasne korteriga nii mitut parkimiskohta nagu lepingus märgitud ning korter ei ole ametlikes andmebaasides sellises kujul kajastatud nagu ta peale ümberehitust on.
Siinkohal võib lugejal tekkida küsimus, et milles probleem, see paar ruutmeetrit ning parkimiskohta ei ole nii olulised, leppige hind kokku ja tehke tehing ära.
Võlaõigusseaduse (edaspidi „VÕS“) § 6 ja § 7 sätestavad, et pooled peavad teineteise suhtes käituma hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet järgides. See tähendab seda, et lepingueelseid läbirääkimisi pidades ei tohi teise poolele valetada ning pead arvestama ostja mõistlike huvidega.
VÕS § 14 sätestab, et lepingueelseid läbirääkimis pidavad või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistavad pooled peavad mõistlikult arvestama teineteise huvide ja õigustega ning üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatavad andmed peavad olema tõesed.
Korteri tegelikust suuremena reklaamimine ning selle olematu parkimiskoha lisamine on potentsiaalse ostja eksitamine ja valeandmete esitamine ning ei ole käitumine hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet järgides.
Ostja otsus korter osta ning selle eest konkreetne hind tasuda sõltub mitmest asjaolust muu hulgas ka ostetava korteri suurusest ning parkimiskohtade arvust. Ilmselt on iseenesestmõistetav, et Tallinna kesklinna korter 2 parkimiskohaga on kallim ja ihaldusväärsem kui korter 1 parkimiskohaga.
Juhul kui ostja lepiks sellega, et müüja talle valetas ning olulisi andmeid tema eest varjas ja sõlmiks müügitehingu, siis kaasnevad ostjale sellega järgmised negatiivsed tagajärjed:
– ostja maksab tõenäoliselt korteri eest suuremat hinda kui selle tegelik turuväärtus, sest korterite hinda arvestatakse üldjuhul ruutmeetrite arvu järgi;
– ümberehituse registreerimata jätmise põhjuseks võib olla asjaolu, et müüja on teinud selle ilma projekti ning ehitusloata. Ebaseadusliku ümberehituse legaliseerimine on väga aja- ning rahakulukas tegevus ja võib mõnel juhul osutuda ka võimatuks;
– juhul kui tänane ostja soovib korterit tulevikus müüa, siis uus ostja ei pruugi leppida valeandmetega ning nõustub tasuma korteri eest hinna mis vastab tema tegelikule suurusele ning see võib olla märkimisväärselt väiksem kui tänane ostja selle eest maksis.
Juhul kui ostja oleks teinud tehingu leppides müüja poolt esitatud andmetega, siis taoline müüja tegevus kvalifitseeruks kriminaalõiguslikuks kelmuseks ja selle alusel võiks müüjat kohus karistada.
Konkreetsel juhul minu klient loobus tehingu sõlmimisest selle müüjaga ning leidis Tallinna kesklinnas teise korteri, mille müügikuulutuses esitatud ja registrites kajastatud andmed vastasid tõele ning vältis sellega endale võimaliku kahju tekkimise.
Alan Biin
Vandeadvokaat