Sel nädalal tegi Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15 tähelepanuväärse otsuse milles täpsustati korteriomandi müüja kohustusi ning ostja õigusi korteriomandi võõrandamisel.
Konkreetsel juhul avaldas müüja kuulutuses info, et: „majas on toimiv korteriühistu“ ning, et: „korteris on elektrijuhtmestik vahetatud.“ Tüüpilised müügikuulutustes avaldataud laused, mida iga kuulutuste lugeja võib pea igas teises kuulutuses näha. Kahjuks selgus ostjale peale korteri ostmist, et korteriühistu ei olnud tegus ega suutnud maja hallata. Samuti selgus, et korteri elektrijuhtmestik oli vahetatud üksnes osaliselt ning vahetatud osa oli ühendatud elamu elektrisüsteemi eluohtlikul viisil. Lisaks eeltoodule selgus, et korteriühistu oli võtnud laenu, mille tagasimaksmise eest vastutasid korteriomanikud aga müüja seda informatsiooni ostjale enne müügilepingu sõlmimist ei avaldanud.
Ostja saades teada laenukohustusest ning korteriga seotud puudustest esitas müügilepingust taganemisavalduse, mida müüja ei tunnistanud. Vaidlus jõudis Riigikohtuni kes andis taoliste vaidluste lahendamiseks tulevikus järgmised juhtnöörid:
- lepingust taganemise mõistlik aeg ei saa olla üldjuhul lühem kui 6 kuud puudustest teadasaamisest arvates;
- korteriomandi ostjal on äratuntav oluline huvi teada kas korteriühistu ja sellega ka korteriomand on seotud pangalaenuga või mitte;
- korteriomandi müüja peab andma ostjale teavet selle kohta kas korteriühistu on tõhusalt toimiv või mitte.
Seega teadmiseks korteriomandi müüjatele – Te peate ostjat informeerima kõikidest korteriga seotud olulistest asjaoludest. Ei piisa üksnes ruutmeetrite ja põrandakattematerjalide kirjeldamisest ning piltide avaldamisest kuulutuses, Te peate ostjale avaldama ka muud korteriga (korteriühistuga) seotud olulise informatsiooni mille vastu ostjal võib huvi olla.
Teadmiseks ostjale – ärge piirduge ainult ostetava korteri visuaalse ülevaatamisega. Tehke endale enne ostuotsuse tegemist selgeks ka õiguslik olukord ning sellest tulenevad võimalikud riskid. Kas korteriühistu on moodustatud, kas see on toimiv ühistu, kas korteriühistu on võtnud laenu, kas seda makstakse korralikult tagasi või on ühistu laenu teenindamisega raskustes jne.
Kui müüja tahtlikult varjab ostja eest korteriühistuga seotud probleeme, siis on risk, et ostja võib müügilepingust taganeda ning nõuda müüjalt tehingu tegemise ja tühistamisega seotud kulutuste hüvitamist.
Alan Biin
Vandeadvokaat