Korteriomanik on kohustatud maksma korteriühistule korteriomandi majandamiskulusid ja muid makseid. Juhul kui korteriomanik seda kohustust nõuetekohaselt ei täida pöörduvad ühistud korteriomaniku vastu võlanõudega kohtusse. Mis saab aga siis kui võlgnikust korteriomanik korteri võõrandab või võlgniku korteri müüb kohtutäitur täitemenetluse korras?
Korteriühistuseaduse § 7 lõike 3 kohaselt korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest.
Sarnast normi sisaldab ka korteriomandiseaduse seaduse § 13 mille neljanda lõike kohaselt vastutab korteriomandi võõrandamisel selle omandaja eelmise omaniku sissenõutavaks muutunud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulude eest käendajana. Omandaja vastus on aga piiratud korteriomandi väärtusega.
Ülalmärgitud õigusnormidele tuginedes on korteriühistul võimalus nõue esitada korteriomandi ostja vastu ning eelmise omaniku võlad uuelt omanikult sisse nõuda.
Korteriühistuseaduse § 7 lg 4 kohaselt võib korteriühistu nõuda korteriomanikult viivist 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest. Üldjuhul korteriühistud selle normi alusel võlglastele ka viivist arvestavad ja viivist nõuavad.
Praktikas tõusetub tihti küsimus, kas korteriomandi omandaja vastutab ainult põhivõla eest või ka sissenõutavaks muutunud viiviste eest.
Oleme seisukohal, et ostja vastutab ka viiviste eest, sest tulenevalt korteriomandi seaduse § 13 lg 4 vastutab omandaja eelmise omaniku võlgade eest käendajana. Võlaõigusseaduse § 145 lg 2 järgi vastutab käendaja nii põhivõla kui viivisintressi eest. Ostja kohustus tasuda sissenõutavaks muutnud viivist tuleneb samuti võlaõigusseaduse § 177 normist, mille kohaselt kohustuse ülevõtmisel lähevad uuele võlgnikule üle nõudega seotud kõrvalkohustused ehk intressid ja leppetrahvid.
Seega ostes korteri peab arvestama võimalusega, et ostjana tuleb vastutada eelmise omaniku võlgade ja viiviste eest.
Korteri ostja võib omakorda müüjalt tagasinõude korras sisse nõuda tema poolt müüa võlgade kustutamiseks makstud summad kuid seda ühe erandiga: tulenevalt korteriühistuseaduse § 7 puudub ostjal tagasinõude õigus müüja vastu kui ta ostis korteriomandi täitemenetluses ja ühistu võlanõue eelmise omaniku vastu oli ostjale teatavaks tehtud.
Seega soovitame alati enne korteriomandi omandamist uurida kas sellega on seotud võlgnevusi ühistu ees või mitte.
Leino Biin
Vandeadvokaat