Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Üheks levinumaks kaasomandi tekkimise viisiks on koos elavate kuid abielus mitteolevate elukaaslaste poolt korterite ehk korteriomandite ja elamute ehk elamutega hoonestatud kinnistute soetamine kaasomandisse.
Kaasomandi juures peab silmas pidama, et kaasomand ei ole midagi lõplikku ja püsivat ning selline omandivorm ei pruugi tagada kaasomaniku õigusi korterile või elamule.
Asjaõigusseaduse §-st 76 tulenevalt on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist asjaõigusseaduse §-s 77 sätestatud viisil ja korras. Silmas tuleb pidada seda, et kaasomandi lõpetamise soovi ei pea kaasomanik põhjendama ning kohus kaalub üksnes kaasomaniku poolt valitud kaasomandi lõpetamise viisi vastavust seadusele. Kaasomandi lõpetamise viisidest ja korrast kirjutasime pikemalt blogipostituses 17. oktoobril 2013 ja käesolevas kirjutises sellel pikemalt ei peatu.
Tihti küsitakse, kas ja millisel viisil on kaasomanikul võimalik omi õigusi kaitsta kui teise kaasomaniku suhtes toimub täitemenetlus. Kohtutäituril on õigus ja kohustus võlgnikust kaasomaniku vara müüa ja saadu arvelt täita nõue võlgnikust kaasomaniku vastu. Kaasomandi mõttelise osa müük täitemenetluses loob olukorra kus kaasomanike või mittevõlgnikust kaasomaniku elukohaks olevale korteriomandile või elamule tekib võlgnikust kaasomaniku asemele uus võõras kaasomanik.
Toome allpool mõned praktilised soovitused:
Kohtutäitur tegutseb täitemenetluse seadustiku raames ja ta pöörab sisenõude kinnisasjale täitemenetluse seadustiku 8. peatükis sätestatud korras. Seadusest tulenevalt on täituril õigus võlgniku kaasomandiosa võõrandada. Kohtutäituri õigused ja kohustused tulenevad seadusest ja üldjuhul mittevõlgnikust kaasomanikul kohtutäituri tegevust vaidlustada või peatada ei õnnestu.
Vältimaks kaasomandi mõttelise osa müüki võõrale on kaasomanikul võimalus võlgniku eest võlg tasuda. Võla tasumise korral täitemenetlus lõpeb. Mittevõlgnikust kaasomaniku poolt võla tasumisel läheb talle üle nõudeõigus võlgniku vastu. Tihti aga ei ole võla tasumine võimalik või mõistlik. Näiteks võib võlg olla suurem kaasomanikule kuuluva vara mõttelise osa väärtusest.
Täitemenetluses toimub vara müük enampakkumise teel Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koja oksjonikeskkonnas https://www.oksjonikeskus.ee. Teate enampakkumise kohta avaldab kohtutäitur Ametlikes Teadaannetes https://www.ametlikudteadaanded.ee.
Mittevõlgnikust kaasomanikul on õigus enampakkumisel osaleda ja teha parim pakkumine mille tulemusena omandada kaasomandiosa. Enampakkumisel osalemiseks on vajalik end registreerida enampakkumisele ja tasuda tagatisraha. Tagatisraha ei lähe kaotsi kui te enampakkumist ei võida või pakkumist üldse ei tee. Sellisel juhul tagastab täitur tagatisraha.
Kaasomanikule on tavaliselt probleemiks liiga kõrge alghind ehk hind, millega kaasomandiosa võimalik omandada ei ole. Sellisel juhul on ainus võimalus riskida ning loota, et keegi pakkumisi ei tee ning kordusenampakkumine toimub madalamalt ehk vastuvõetavalt hinnatasemelt.
Tulenevalt võlaõigusseaduse §-st 251 ei ole kaasomanikul ostueesõigust kui asi müüakse sundtäitmisel või pankrotimenetluses. Seega kohtutäituri poolt kaasomandiosa enampakkumisel kaasomanikul ostueesõigust ei ole.
Arvestama peab sellega, et enampakkumisel kaasomandiosa omandanul on jällegi õigus nõuda kaasomandi lõpetamist asjaõigusseaduse §-s 77 sätestatud viisil. Sellisel juhul ei jää kaasomanikul tihti muud võimalust kui kaasomandiosa enampakkumise võitjalt viimse poolt soovitud hinnaga välja osta või esitada kohtuse kaasomandi lõpetamise nõue ühel asjaõigusseaduse §-s 77 sätestatud viisil.
Leino Biin
Vandeadvokaat